El OVM no es una caja negra. Cada número tiene una fuente, una fecha y un nivel de confianza. Aquí explicamos el método completo.
El OVM (Opinión de Valor de Mercado) estima el valor comercial de una propiedad en Puebla a partir de sus características físicas y su ubicación. Produce cuatro valores de referencia: catastral, mercado, portales y ACM (análisis comparativo de mercado).
No es un avalúo pericial. Es una herramienta de orientación para agentes inmobiliarios, propietarios e inversionistas que quieren un punto de partida técnico y transparente antes de tomar decisiones.
Cada dato que entra al modelo tiene una fuente declarada y un peso que refleja su confiabilidad. Los datos de cierre real pesan más que los anuncios de portales, porque el precio anunciado no es el precio de venta.
| Fuente | Qué aporta | Peso | Registros actuales |
|---|---|---|---|
| Ficha de asesor Red PRONIDUS | Precio de operación real, con datos completos de la propiedad | 0.90 | ~10 |
| MLS AMPI Puebla | Anuncios de agentes certificados con m², antigüedad y colonia | 0.70 | 4,652 |
| WhatsApp AMPI | Ofertas de colegas con datos verificados | 0.80 | ~6 |
| Lamudi (scrap) | Anuncios públicos de portales inmobiliarios | 0.50 | 2,122 |
| MercadoLibre (scrap) | Anuncios públicos, mayor volumen pero menos detalle | 0.40 | 4,625 |
Los precios de portales son precios de oferta, no de cierre. El modelo aplica un factor de negociación por segmento (entre 8% y 13%) para estimar el precio real de venta.
El terreno se valúa por colonia, no por segmento genérico. Dos casas en colonias distintas pero del mismo segmento pueden tener terrenos con valores muy diferentes.
El método es un modelo de regresión NNLS (Non-Negative Least Squares) que separa el valor de la construcción del valor del terreno usando miles de propiedades reales:
β_construcción × m² construidos depreciados + β_terreno × m² de terrenoSobre ese valor base, cada colonia tiene un factor de ajuste calculado como la mediana de la relación entre el precio real y el precio predicho por el modelo, para todas las propiedades de esa colonia.
$/m²t colonia = β_terreno_segmento × factor_coloniaPara el segmento 6 (Lomas de Angelópolis y zonas premium), donde la regresión no puede separar bien terreno de construcción, usamos directamente los anuncios de terrenos solos del MLS, que dan la señal más limpia.
La construcción se estima por costo de reposición: cuánto costaría construir hoy la misma casa desde cero, según los materiales y la calidad de los acabados.
La base es el catálogo de precios de materiales CMIC Puebla (90 partidas, actualizado mensualmente), al que se suman indirectos, mano de obra, proyecto y utilidad del constructor — que en Puebla representan entre 25% y 35% adicional sobre el costo directo.
$8,600/m²$10,200/m²$12,200/m²$15,600/m²$19,300/m²$25,900/m²$32,600/m²Si el usuario captura los materiales de la propiedad (sección IV de la calculadora), el costo se ajusta al nivel real de la construcción mediante interpolación entre los niveles. Si no se capturan, se usa el nivel del segmento de la colonia con tope en el nivel 4, y el reporte lo indica de forma visible.
A este costo se aplica la depreciación Ross, el método estándar en valuación inmobiliaria en México:
máx(0.20, 1 − ½ × (e/70 + (e/70)²)) · e = edad en añosNo todos los anuncios son útiles. Antes de entrar al modelo, cada propiedad pasa por un proceso de limpieza en tres pasos:
Se descartan propiedades sin colonia, sin superficie, con precio cero o con m² de construcción más de 4 veces el terreno en una casa sola. También se excluyen departamentos del cálculo de terreno, porque su m² de terreno es un indiviso y no refleja el valor del suelo.
El mismo inmueble puede aparecer en varios portales con precios distintos. Se detectan duplicados por hash de clave MLS, y cuando hay coincidencia se conserva el dato del MLS AMPI sobre el del scrap.
Dentro de cada colonia, se usa la Desviación Absoluta Mediana (MAD) para identificar outliers. Un inmueble queda fuera si su precio se aleja más de 3.5 desviaciones de la mediana del grupo. Este método es más robusto que el promedio y la desviación estándar — no se deja llevar por precios extremos.
El nivel de confianza depende del número de propiedades que respaldan el valor de cada colonia. A más datos, más confianza.
Las colonias sin datos propios heredan el valor del segmento al que pertenecen. Esto garantiza que ninguna colonia quede sin valor, aunque se indica explícitamente que el dato es por segmento y no por colonia específica.
El modelo se recalibra cada vez que entran datos nuevos. Con cada corrida del MLS mensual, los valores se refinan automáticamente.
Cada mes se carga el MLS actualizado de AMPI Puebla. Los duplicados se detectan automáticamente y no se vuelven a procesar.
El script modelo_ovm.py procesa todos los datos, filtra outliers, corre la regresión NNLS y calcula el factor de ajuste por colonia. Solo propone cambios cuando la diferencia supera el 15%.
Los valores nuevos se guardan en ovm_colonias con fecha, fuente y número de muestra. Cada cambio queda registrado en el historial para auditoría.
La calculadora OVM consulta la base de datos en tiempo real. No hay valores hardcodeados en el código — todo sale de la BD.